CONSEIL DE COMMUNAUTE
SEANCE DU VENDREDI 19 DECEMBRE 2014

Patrick MAGRO
Rapport N°76 HPV – BILAN PLH – 2013
Monsieur le Président,
Mes Cher(e)s Collègues,

Avec une production de logements neufs supérieure à la moyenne des six premières années de notre PLH, on peut parler de 2013 comme une bonne année de réalisation, se rapprochant des objectifs. Ce n’est pas rien dans une période de crise qui a nettement freiné la construction immobilière collective ces dernières années.

Pourtant, si on y regarde de plus prés, il faut s’inquiéter d’une situation où se creuse l’écart entre l’offre de logements et les besoins réels des parcours résidentiels.

Ainsi, les mises en vente et les réservations subissent un nouveau recul.
Est-ce surprenant avec un prix moyen de 4.000 € le M2, quand, selon une étude publiée vendredi dernier dans la presse locale, la part des ménages en capacité d’acheter a plongé de 42% en 10 ans à Marseille ?
Même le marché locatif privé est en recul. D’où cette constatation que l’on peut lire dans ce bilan : « le niveau de mobilité est au plus bas ».

C’est encore plus vrai pour les jeunes, qui ne sont quasiment plus en capacité d’acheter et en grande difficulté pour louer, vu leurs situations grandissantes en contrats de travail précaires, véritables couperets auprès des banques et des agences immobilières.
Et ne parlons pas du logement étudiant, abandonné depuis des décennies par l’Etat.

Il y a un décalage évident entre la rentabilité immobilière recherchée et les besoins réels en capacité budgétaire des ménages, sur un territoire où les trois-quarts d’entre eux sont éligibles à un logement locatif social.

A ce sujet on prendra acte de la progression du taux de logements locatifs sociaux en progrès d’un point depuis 2006, pour atteindre sur MPM 18,4%. C’est le résultat d’un effort soutenu et un peu mieux partagé de production annuelle, avec un début de correction à noter entre les programmes PLUS-PLAI et les PLS.
Une marge de progression existe aussi si l’on s’attache à promouvoir du logement social dans l’habitat ancien. Ce serait aussi un bon moyen de réduire l’habitat indigne ou potentiellement indigne.

Il n’en reste pas moins qu’à ce rythme là, il faudra 40 ans pour seulement se mettre en conformité avec la loi SRU portée à 25%, sans faire le tour des besoins réels d’une demande beaucoup plus élevée.

Le rapport aborde la question réelle des capacités foncières communales et des contraintes environnementales sur notre territoire, pour se mettre en conformité avec l’objectif des 25%. Conjugué à une accélération et un renforcement des lois, cela pénalise souvent injustement des communes en constat de carence ; d’autant de la taille minimum des terrains et des COS risque d’aggraver les choses, de rompre les difficiles équilibres longuement construits.
Dans ce contexte il faut se doter des moyens règlementaires qui n’aboutissent pas à une remise en cause de la nécessité de produire du logement locatif social.
D’abord parce qu’il est impératif de répondre aux besoins variés des parcours résidentiels, si on veut fixer une population municipale dans son mouvement générationnel.
Comme déjà esquissée précédemment, la question foncière ne se résume à la seule problématique d’extension, il y a aussi la densification, la requalification de l’existant notamment dégradé dans de nombreux noyaux villageois ou quartiers.

De ce point de vue pourquoi ne pas réfléchir à se doter d’un outil approprié de préemption et de requalification ? Pourquoi ne pas faire jouer à la SOLEAM – une SOLEAM ouverte transparente et démocratique – dont sommes actionnaires, un rôle identique à ce qui se fait sur des territoires voisins ?

Au regard de toutes ces observations faut-il en conclure à l’impossibilité d’adapter le PLH à la loi et s’installer dans une situation de non conformité, comme le propose le rapport ?
Ce n’est pas vraiment notre opinion.
Pour terminer, rappelons la nécessité de prendre à bras le corps la question du rapprochement du PLH avec le PDU et les PLU. La question de la gouvernance du PLU intercommunal fait débat ; mais il ne faut pas qu’elle occulte le fait qu’appréhender urbanisme, déplacements et logement dans un même mouvement, est une bonne idée.

Voilà, Monsieur le Président et cher-e-s collègues, quelques réflexions que nous inspirent ce bilan du PLH pour 2013.

Bilan Programme Local de l’Habitat 2013

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